Droit locataire
droit locataireLe droit de premier refus (ou droit de préférence) est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes (fermier, indivis, SAFER …) ou publiques (collectivités locales …) d’acquérir un bien en priorité à toute autre personne , si le propriétaire manifeste sa volonté de vendre.
Il ne doit pas être confondu avec le droit d’exproprier le régime juridique qui est totalement différent pour un changement de propriétaire atteint l’autorité, tandis que le propriétaire d’origine ne veut pas être abandonné sa propriété.
Utilisez
résultat de préemption soit de la loi ou d’un contrat entre les parties. Par exemple, le droit des affaires, les statuts d’une société peuvent prévoir un droit de premier refus sur toute action ou des actions de la société au nom des actionnaires ou des actionnaires afin d’empêcher une personne sans permis peut acheter une partie de la capitale.
Le titulaire du droit de préemption a généralement une à deux mois pour en connaître la answer.If pas de réponse dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à son droit de premier refus et le propriétaire peut vendre son bien librement, mais dans les mêmes conditions .
Si le bénéficiaire décide de préempter ce n’est sur le plan financier demandé par le vendeur.Toutefois, certains droits de préemption permet au gouvernement bénéficiaire d’offrir un prix inférieur à celui demandé par le vendeur (zones de prix, par exemple). En cas de désaccord, le «juste prix» est ensuite déterminée par une autorité impartiale. En France, c’est le juge de l’expropriation.
En France, la publicité des droits de préemption
Le droit de premier refus (DPU)
Une coopération commune ou publique intercommunale peut s’appuyer sur son territoire le droit de premier refus (DPU) lorsque la municipalité a un PLU (Plan local ville ou d’un POS (Plan d’occupation des sols). La loi «Urbanisme et Habitat’ en 2003 , permet également aux municipalités de cartes communes à établir un droit de préemption des collectivités locales refusal.A peut être déléguée et le bénéficiaire d’un droit de premier refus.
Le droit de préemption simple: il permet à la municipalité ou son délégué pour avoir la priorité sur l’achat d’un ensemble de vente.Le droit de préemption a dit ‘renforcée’ il peut étendre son application aux réels qui étaient normalement exclus, en particulier, les ventes de condominiums et beaucoup de nouveaux bâtiments est inférieure à dix ans.
Toutes les ventes de biens immobiliers situés dans des zones où les DPU est mis en œuvre doit d’abord être une déclaration d’intention d’aliéner (DIA ‘) permettant au maire d’être informé des opérations en cours et d’indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption.
Toutefois, ce droit ne peut désormais être appliquée que si elle est associée à un véritable projet d’intérêt général, par exemple dans le cadre de la rénovation urbaine ou de caractère public du logement helped.The architecturale d’un bâtiment, quel que soit son intérêt, ne peut à elle seule justifier l’application de un droit de premier refus par la municipalité.
Le montant de préemption est fixé par le bénéficiaire du droit de premier refus, après avis de la France sur le terrain (administration publique), contrairement à l’opinion populaire souvent, le maire n’a aucune obligation de surveiller le marché de l’information des prix.
La zone naturels sensibles (ENS)
C’est un patrimoine de l’espace forte (écologique, paysager), appartenant à des conseils généraux qui assurent la gestion et la conservation de ces sites.
Le financement des espaces naturels sensibles est assurée par l’ENS d’impôt ou TDENS ‘qui est attachée à l’infrastructure des impôts locaux, et, comme elle, en raison de la possibilité de délivrer un permis de construire ou d’un comparable
Le droit de préemption des écarts d’acquisition
Loi n ° 2005-882 du 2 août 2005 pour les petites et moyennes entreprises appelé ‘loi Dutreil’ Création d’un droit de premier refus de l’artisanat des fonds locaux, fonds de commerce, baux commerciaux et les terres relevant de développement commercial, codifiée aux articles L. 214 -1 et suivants du Code de l’urbanisme. Le décret d’application a été publié fin Décembre 26 octobre 2007, et est codifié aux articles R. 214-1 et suivants du même code.
Initialement, la municipalité définit, après consultation avec la Chambre de Commerce et d’Industrie et la Chambre des métiers, un périmètre de protection du commerce et de l’artisanat de proximité, dans lequel sera soumis à la loi des transferts de préemption des fonds de l’artisanat, l’écart d’acquisition ou de baux commerciaux et la vente de terrains pour une multitude de boutiques vendant zone située entre 300 et 1000 pieds carrés, afin de préserver la diversité et promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans la zone concernée.
Projets de vente des terrains situés dans ces périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat sont ensuite communiqués proximité de la ville, qui dispose d’un délai de préavis de deux mois de toute décision de refus, une décision qui doit nécessairement être motivée.La préemption se fait soit au prix demandé par le vendeur, ou celle qui déterminera le juge de l’expropriation. le silence de la salle au-delà du délai de deux mois constitue une renonciation au droit de préemption.
Si un accord sur le prix (facturés par le vendeur ou déterminés par le juge), le terrain est acquis dans les trois mois par la commune, qui dispose d’un délai d’un an pour la revente, en vertu des spécifications pour assurer la conformité avec les objectifs de pré- préemption, et de bénéficier d’une entreprise ou d’artisanat.
Contrairement au droit de premier refus, droit de préemption peut être exercé par la municipalité et ne peut être déléguée à d’autres organismes.
Le droit de premier refus en faveur des jardins familiaux
Le Code rural prévoit que les autorités locales peuvent ou EPCI exercer un droit de premier refus pour acquérir des terrains pour la création ou le développement des jardins potagers.
Le droit de préemption des résidences principales saisi par un créancier
L’article 616 du Code de la Construction et du Logement permet à la ville de préempter un logement constituant la résidence principale d’une personne qui satisfait aux exigences relatives au revenu pour l’attribution d’un logement à faible coût, lorsque cet appareil est sous peine de forclusion.
Ce droit de premier refus, qui peut être délégué à une fonction publique de l’habitat, est exercé dans un mois de l’attribution de logements, et est destiné à assurer la permanence de l’ancien propriétaire.
En France, privée des droits de préemption
Le droit de préemption des indivisaires
Conformément à l’article 815-14 du Code civil, «qui a l’intention de transférer les indivisaires, pour examen, une personne en dehors de l’ensemble ou une partie indivise de son intérêt indivis dans la propriété ou dans un ou plusieurs de ces produits doit notifier à l’autre conjoint prix extrajudiciaires et les conditions du transfert proposé […]. Tout indivisaire, dans un mois suivant cette notification, informe le cédant dans un acte extrajudiciaire qui confère un droit de premier refus sur les prix et les conditions qui ont été notifiés. ‘Lorsque indivis exerce son droit de préemption, il dispose d’un délai de deux mois pour l’achèvement de la vente après la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Si le copropriétaire n’a pas fait la vente après la période de deux mois, il sera ordonné de le faire dans les quinze jours. Si l’avis n’a pas d’effet après cette période de quinze jours, la déclaration de préemption est nulle.Dans le cas d’une vente qui a été faite en violation de ces dispositions, l’action en nullité peut être intentée dans les cinq ans à compter de l’achèvement de la vente «frauduleux» et seulement par ceux à qui l’avis aurait dû être fait ou à leurs héritiers.
Le droit de préemption des locataires d’habitation
Tout propriétaire peut vendre librement pendant le bail de location du logement. Le nouveau propriétaire reprend le bail de son propre chef. Mais si une vente est envoyé au locataire, il est titulaire d’un droit de premier refus dans les mêmes conditions, y compris les prix que celles spécifiées dans le document qui donne congé. Ce congé peut être donné que pour la durée du bail.
Dans certains cas de vente à la découpe ou le condominium, le locataire dispose également d’un droit de préemption
Le droit de préemption de la SAFER
Les SAFER ont un droit de préemption défini à l’article L.143-1 du code rural, qui s’applique au droit de premier refus filiale au droit de préemption de la ZAD, sur les ventes de biens fonciers et immobiliers à des fins agricoles.
En France, privée des droits de préemption
Le droit de préemption des indivisaires
Conformément à l’article 815-14 du Code civil, «qui a l’intention de transférer les indivisaires, pour examen, une personne en dehors de l’ensemble ou une partie indivise de son intérêt indivis dans la propriété ou dans un ou plusieurs de ces biens notifiera à l’autre conjoint prix extrajudiciaires et les conditions du transfert proposé […]. Tout indivisaire, dans un mois suivant cette notification, informe le cédant dans un acte extrajudiciaire qui confère un droit de premier refus sur les prix et les conditions qui ont été notifiés. ‘Lorsque indivis exerce son droit de préemption, il dispose d’un délai de deux mois pour l’achèvement de la vente après la date d’envoi de sa réponse à la seller.If co-propriétaire n’a pas fait la vente après la période de deux mois, il sera condamné à le faire dans les quinze jours. Si l’avis n’a pas d’effet après cette période de quinze jours, la déclaration de préemption est nulle. Dans le cas d’une vente qui a été faite en violation de ces dispositions, l’action en nullité peut être intentée dans les cinq ans à compter de l’achèvement de la vente «frauduleux» et seulement par ceux à qui l’avis aurait dû être fait ou à leurs héritiers.
Le droit de préemption des locataires d’habitation
Tout propriétaire peut vendre librement pendant le bail de location du logement. Le nouveau propriétaire reprend le bail de son propre chef. Mais si une vente est envoyé au locataire, il est titulaire d’un droit de premier refus dans les mêmes conditions, y compris les prix que celles spécifiées dans le document qui donne congé. Ce congé peut être donné que pour la durée du bail.
Dans certains cas de vente à la découpe ou le condominium, le locataire dispose également d’un droit de préemption
Le droit de préemption de la SAFER
Les SAFER ont un droit de préemption défini à l’article L. 143-1 du code rural, qui s’applique au droit de premier refus filiale au droit de préemption de la ZAD, sur les ventes de biens fonciers et immobiliers à des fins agricoles.
Projet de réforme en France
Le propriétaire cédant n’a aucune obligation d’inclure le nom du soumissionnaire sur la déclaration d’intention d’aliéner (CE 6 Janvier 1995, époux Fitoussi, n ° 123371).L’exigence de l’anonymat à l’avenir pourrait être faite à tout acheteur dans la déclaration d’intention d’aliéner afin de limiter le risque. Cette affirmation, cependant, acheteur intéressé parce que lui confère le «droit de rétrocession’ Permettre à un acheteur évincé, sous certaines conditions, de racheter le bien qu’il a été, si le bien n’est pas utilisé par le titulaire du droit de premier refus pour mettre en œuvre les objectifs qui ont justifié le refus.
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