La création des organismes de placement collectif immobilier

> > La création des organismes de placement collectif immobilier ; écrit le: 8 février 2012 par alexie modifié le 26 novembre 2014

Qu’est ce que les Organismes de placement collectif ??? (OPCI)
Ces organismes ont été institués via l’ordonnance n°2005-1278  du 13 Octobre 2005,  ils permettent de combiner société civile de placement immobilier et organismes de placement collectif en valeur mobilière.
Ainsi, leur fonctionnement diffère selon la forme de l’organisme de placement collectif immobilier choisie et se distingue de celui des sociétés civiles de placement immobilier par certains points.
Leur création visait différents objectifs, d’ordre financier d’abord et pratique ensuite.

Leur fonctionnement

Les organismes de placement collectif immobilier observent deux formes différentes ; l’une relève des fonds de placement immobilier (FPI)1 et l’autre, des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. (SPPCIV)2
Ces organismes de placement ont comme objet la détention de « tous types d’actifs immobiliers »3, quelque soit le secteur d’investissement et le type de détention. Ils peuvent faire construire des immeubles et réaliser des travaux sans limite particulière ; la seule interdiction imposées à ces organismes, est qu’ils ne puissent pas effectuer des opérations de marchand de biens.
Ces deux entités se composent, d’un dépositaire4 chargé de conserver  les actifs et de contrôler les actes d’une société de gestion agréée5,qui gère, conseille et dirige les organismes de placement collectif immobilier; ainsi que de deux évaluateurs immobiliers6 indépendants, désignés par les  organismes pour une durée de quatre ans après agrément de l’Autorité des marchés. 7
En effet, cette dernière exerce un contrôle direct sur la gestion des organismes de placement collectif immobilier 8 par le biais de son agrément.
De plus, elle contrôle, comme pour les sociétés civiles de placement immobilier, la constitution, les conditions de commercialisation des parts de l’organisme, mais également l’ensemble des opérations qui entourent ces dernières9.(souscription, cession, rachat…)
Les fonds de placement immobilier présentent comme particularité, celle d’avoir un  conseil de surveillance qui se compose de cinq membres représentant les porteurs de parts.
Celui-ci, contrôle les modalités de gestion des fonds et établi un rapport annuel d’activité qui permet de définir l’endettement ainsi que la liquidité de l’organisme de placement collectif immobilier.
A cette distinction par la forme, s’ajoute une distinction par le fonctionnement.
En effet, il existe des organismes de placement collectif immobilier à règles de fonctionnement allégée. (OPCI RFA)10 et des organismes de placement immobilier à compartiment.11
Ces derniers, sont composés de plusieurs véhicules d’actifs qui eux mêmes sont constitués de plusieurs compartiments qui observent des politiques d’investissement distinctes les unes des autres.
Ainsi, un même véhicule peut afficher différentes politiques d’investissement qui sont reparties au sein de compartiments, par secteur géographique ou par types de biens immobiliers (bureaux, habitation, locaux industriels…)
Le cloisonnement des différents investissements réalisés au sein d’un même véhicule d’actif permet d’écarter la théorie d’Aubry et Rau.
En effet, « les actifs d’un compartiment déterminé ne répondent que des dettes, engagements et obligations et ne bénéficient que des créances qui concernent ce  compartiment. »12
Ceci, permet de différencier les comptes et la valeur liquidative de chaque catégorie d’investissement.
Ce dernier point, porte atteinte au principe de mutualisation du risque.
En effet, ce cloisonnement isole les investissements les uns des autres, d’un point de vue comptable et financier, mais également en terme de risque.
De plus, la valeur liquidative qui correspond à l’actif net de l’organisme de placement immobilier rapporté à chaque part, repose en grande partie sur l’évaluation qui sera faite par les deux évaluateurs désignés, des actifs immobiliers détenus par l’organisme.
Ici, réside le risque d’une sur-évaluation, cette observation peut être mise en parallèle avec les prix conseillés de parts des sociétés civiles de placement immobilier, qui avait été mis en place par la loi du 4 Janvier 1993.
Toutefois, ces évaluateurs sont au nombre de deux et indépendants l’un de l’autre, ainsi l’expertise de l’un est contrôlée par la « contre expertise » de l’autre.
Cet élément figure parmi les multiples dissemblances qui séparent les organismes de placement immobilier des sociétés civiles de placement immobilier.

 Les différences vis à vis des sociétés civiles de placement immobilier.

L’on voit nettement que les organismes de placement collectif immobilier se différencient des sociétés civiles de placement immobilier, par leur objet social qui n’est que faiblement restreint. Cet élément permet de gommer le défaut de liquidité qui touchait ces placements collectifs immobiliers.
Les actifs éligibles13 divergent selon la forme adoptée par l’organisme de placement collectif.
En effet, les fonds de placement immobilier ont un actif composé essentiellement d’immeubles et de parts de sociétés immobilières non cotées ; à la différence des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable dont l’actif se constitue, en plus des actifs précités, d’actifs cotés en bourse.(parts de sociétés foncières cotées…)14
Toutefois, leur socle d’immobilier non coté doit être d’un minimum de cinquante et un pour cent.
De plus, afin de conserver leur nature immobilière, ces fonds de placement doivent avoir un ratio immobilier d’une valeur minimum de soixante pour cent.
Ce ratio qui leur est imposée reste inférieur à celui des sociétés civiles de placement immobilier, dont la valeur s’élève à quatre vingt quinze pour cent.
Cet élément permet de constater la plus grande liquidité dont font preuve les parts d’organismes de placement collectif.
Ceci est renforcé par l’exigence qui est faite à ces derniers, de disposer d’un minimum de dix pour cents d’actifs liquides.
Toutefois, cet avantage doit être nuancé vis à vis des sociétés civiles de placement immobilier qui ont constitué un fonds de remboursement.
En effet, les organismes de placement collectif immobilier, n’ont pas pour but celui d’aller en contradiction avec les sociétés civiles de placement immobilier, au contraire leurs objectifs visent à améliorer l’investissement collectif immobilier.

Leurs objectifs

Les organismes de placements collectifs immobilier tendent à supprimer la distinction qui s’opérait entre les organismes de placement collectif en fonction de leur objet. (mobilier ou immobilier)Ainsi, une extension du mécanisme des organismes de placement collectif de valeurs mobilières aux placements immobiliers a été menée.
Cette dernière permet d’obtenir une plus grande souplesse quant à la gestion.
A titre d’exemple, les gérants de l’organisme(OPCI) pourront avoir recours à l’endettement dans la limite de quarante pour cent de la valeur immobilière de l’actif et à la hauteur de dix pour cent de la valeur de ses autres actifs.
De plus, la constitution de ceux-ci (des actifs) s’en verra élargie, ainsi la diversification du risque sera diversifiée et donc réduit.
Toutefois, cette diversification est sévèrement remise en cause lorsqu’il s’agit d’organisme de placement immobilier à compartiment.
En effet, le risque qui accompagne l’investissement compartimenté, sera supporté par la catégorie de parts qui lui est propre.
Cette hypothèse, diffère sensiblement des sociétés civiles de placement immobilier, où le risque est mutualisé et supporté par l’ensemble des porteurs de parts.
Cependant, l’investisseur désireux d’entrer dans un organisme de placement immobilier, aura la possibilité de choisir la forme en accord avec sa situation patrimoniale.
Ici, le rôle du conseiller en gestion de patrimoine prendra tout son sens, car c’est par l’étude rigoureuse de la situation patrimoniale de son client, qu’il lui sera possible d’offrir un service adapté aux besoins de ce dernier.
A titre d’exemple, si un client est imposé dans la tranche à 40%, il lui sera conseillé de souscrire des parts de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, car celles-ci génèrent des revenus de capitaux soumis aux prélèvements libératoires.
A l’inverse, si un client est imposé dans la tranche à 5,5%, il sera préférable pour lui de souscrire des parts de fonds de placement immobilier, dont les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers.
De plus, l’épargnant bénéficie d’un cadre règlementaire plus sécurisant, en ce sens, il faut comprendre que certaines ombres qui planaient sur les sociétés civiles de placement immobilier, ont été dissipées.
A titre d’exemple, les organismes de placement immobilier dont la structure relève des fonds de placement immobilier, «  ne sont pas dotés de la personnalité morale et les porteurs de parts sont copropriétaires, sans toutefois avoir vocation à se voir attribuer la propriété ou la jouissance de l’un des biens composant le patrimoine du FPI »15
Ainsi, ils pourront bénéficier de la protection de l’article L312-1 du code la consommation. Sous l’égide des sociétés civiles de placement immobilier, de point était en proie aux doutes.
Enfin, l’objectif premier des organismes de placement immobilier réside dans la volonté de « juguler le marché gris ».
Pour se faire, sera mises en place des solutions, afin d’éviter qu’une demande de rachat massive ne déstabilise la valeur des parts et provoque une crise de liquidité ; ainsi,  un mécanisme de suspension des rachats de parts a été mis au point.
Celui-ci, prévoit qu’en cas d’une demande de rachat au delà d’un seuil et par un actionnaire détenteur de plus de vingt pour cent des actions de l’organisme de placement immobilier, ce rachat puisse être suspendu.
A travers, cette présentation succincte des organismes de placement collectif immobilier, il est aisé de constater la plus grande flexibilité et capacité adaptation, dont ils savent faire preuve.
Ces dispositions ont été élaborées en vue de faire perdurer les placements collectifs  immobiliers. Ainsi, les sociétés civiles de placement immobilier, ne sont pas condamnées par la création des organismes de placement collectif immobilier, mais corrigées.
En effet, le législateur a nuancé l’obligation qui était faite à celles-là, de prendre la forme de celles-ci.
L’article l214-84-2 du code monétaire et financier dispose qu’une assemblée générale extraordinaire, doit être tenue, dans un délai de cinq ans à compter du 16 Mai 200716, «afin qu’elle se prononce sur la question inscrite à l’ordre du jour relative à la possibilité de se transformer en organisme de placement collectif immobilier
Ainsi, l’obligation est devenue une alternative pour les sociétés civiles de placement immobilier.17

Vidéo: La création des organismes de placement collectif immobilier

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